法院拍卖房产-法拍房购买建议

什么是法拍房？

法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

法拍房是怎么诞生的？

法拍房的主要种类有：商业贷款逾期房产、民间借贷违约房产、司法没收财产房产、无主房产（凶宅可能性比较大）。

1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；

2、民间借贷产生。比如:张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；

3、司法没收产生。比如:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库;

4。无主财产。即无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。而现实中更多的法拍房是由前三种原因导致。

而去年法拍房数量增多的原因，主要是经济下行，一些投资客因无力偿还房贷，导致房屋被拍卖。

还有疫情期间，一些法拍房的处置、拍卖流程，都延期到疫情后进行。

买法拍房可能会产生什么风险？

法拍房是遭法院强制执行拍卖的房屋。这类房子，法院虽然对被执行人有处置权，但房子拍卖之前，对已产生的长期租赁、未办证等等问题，法院是难以介入和解决的。

所以，别以为法拍房的漏那么好捡，有可能伴随极大的风险。

对此，也翻阅了相关资料和咨询了从事法律的朋友，他们则表示，购买法拍房，首先要看房屋是否属于“交吉拍卖”。所谓交吉，是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离，不搬离的，由法院负责腾空房屋交付给买受人，买受人能够及时收房入住。

若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话，则意味着房屋可能有合法租户，或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用，法院拍卖后，不负责腾空房屋交付给买受人，房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。所以，竞拍不交吉房屋，可能出现竞拍成功后，买受人无法收房使用的风险。

其次是房屋过户税费的问题。“法拍房”过户的全部税费都由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，“法拍房”种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备，计算好成本。

同时，还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。“法拍房”的买受人要承担原业主房屋欠费，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。

此外，落户问题。对于“法拍房”，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。值得注意的是，在执行限购的城市，还要符合限购政策。

法拍房多数都是什么人在买？

法拍房是限购的，北京，深圳，广州三大一线城市的司法拍拍卖房，在2015年前就已经出台了限购政策。而此前作为北上广深唯一一个对法拍房不限购的一线城市上海，也在近日首次将法拍房纳入限购政策。

法拍房限购这一点就将没有购房资格以及拥有了两套以上住房的家庭投资者排除在外，减少了竞争。

一般在购买法拍房的，都是拥有购房资格但是手头资金又不充足的刚需客。法拍房虽然限购，但是低于市场价，便宜的优点也吸引了这部分人。

这也正正反应了，法拍房的火爆，或许意味着比起凶宅里的“鬼”，人民更害怕的是居无定所的穷。

法拍房可以入手吗？

说了这么多，很多人可能会问，风险这么高，那法拍房还可以入手吗？

2019年初，全国已经有99%的法院入驻阿里拍卖。目前全国已经有139万套拍卖房源。

而且，身边的一些同行也开始出售法拍渠道的房源，这证明法拍房这样小众的购房方式会逐渐走入大众的视野。

不过，法拍房走的可是专业路线，如果你对这一类型房源没有足够的了解，或者抱着捡漏的心态，很容易就会踩坑。

想要规避法拍房的风险，可以找专业的风控团队，在前期一定要做好充足的市场调查，尽量避免有可能会踩到的“坑”，如果经验不足空有一腔热血的话，建议还是尽量不要去尝试了，毕竟瞎猫真的很难捉到老鼠滴