法院拍卖房产流程

法院在执行过程中，通过拍卖被执行人的财产，以实现债权的合法权益。如果法院已经开始准备司法拍卖，也不要松懈，这还远不到结束。

判决书生效只能说是中场休息，要盯紧后面的执行程序。也得知道后面需要怎么做才能拿到判决的钱。

强制拍卖过程大致可分为以下阶段：

一、申请执行

判决书生效后，就可以向法院申请，一般14天内会确定执行法官。房子虽然已经查封，但还缺乏一个“公允价值”，用来确定拍卖参考价。

（1）双方议价

这种方式就是申请执行人和被执行人对拍卖物能够协商好价格，法院会根据双方协商的价格确定拍卖价格。这种方式在司法实践中用到的概率比较少。

（2）定向询价

这种方式是指拍卖物品在政府相关部门有一个指导价格，一般就是房屋，税务局会有一个计税价格，法院向税务局打询价通知，税务局从税务局的网络系统查询拍卖房屋得价格，然后回函告知法院价格。

（3）网络询价

这个是充分利用网络大数据，由法院向几家网络评估公司发询价函，然后他们根据大数据作出评估报告，这种方式是评估快（一周左右），不收费，缺点是只能对房屋和车辆询价，还有可能价格不准确。

（4）委托评估

这个就是传统评估，法院委托评估公司到拍卖物品现场进行评估，这个收费比较高，作出评估报告时间长。一方面确保“物尽其用”，一方面也确保价格的权威性、双方信服。现场查勘出报告大约一到两个月，特殊情况会延长。

二、启动拍卖

拿到评估报告后，如果各方都没有问题，在20天内启动网拍。价格评估完成后，，法院也可以让双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。因为很多债主不想要房子，想要现金。而且，如果房产价值比债务高，债主还要补钱进去，这也很尴尬。所以，双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院将依法强制拍卖被执行人的财产。

拍卖前会先公告30天，这段时间里可以通过各种途径和方法广而告之。起拍价不能低于评估价的7成，这个法院会问两边的意见。起拍价就是底价（拍卖保留价）。三、不动产流拍怎么办

（1）首次拍卖

竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价，可选择再次拍卖。

（2）第二次拍卖

拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价，应当在60日内再行拍卖。起拍价需要降低，每次降幅不超过前次起拍价的20%，等于是降低底价换成交，清仓大甩卖。

（3）变卖

（动产没有第三次拍卖）如果二次拍卖又流拍，那法院可以考虑直接作价给债权方抵债。若债权方不接受，就60天内开始第三次拍卖——“变卖”。

变卖还流拍，就没第四次了。三次拍卖、两次降价都出不了手，这样的房子再拍下去就不礼貌了，法院按规定也不让再拍了。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以变卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍表示不接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

四、拍卖成交了

如果在任何一次拍卖中阶段成交了，不要急着半场开香槟，把下面的程序走完。

（1）原则上

“成交后15日内交付余款，10日内送达过户裁定，再15日内不动产移交。”

（2）实际上

原则上的几个时效规定，在实践中的概念略显不同，法条上看不出来。拍卖成交后，接盘的买家全款付到法院账户，这样法院才会出《拍卖成交确认书》（相当于二手房买卖合同）《执行裁定书》《协助执行通知书》。上面三文件，对接盘人非常重要，不用房主配合，房地产交易中心就能直接办房产过户和审税。如果这笔钱要还好几个人，法院还得提前拟好各方同意的分配方案。这些都妥了，法院才会开始分钱。

五、特别注意

（1）查封会过期

一定要小心，留意你的不动产保全查封期限。房产查封的期限一般是两年到三年，但是从诉讼整个阶段结束到执行完成，很可能不止两年。所以一定要记住，不能让查封状态失效，在过期前申请财产保全。盯紧法官，他们可忙了，出了差错是自己的亏损。切记，切记。债务人一套房产上往往不止一个查封，如果你是首个查封或者排位靠前，那查封一断，你的顺位当然也就会掉到最后，这是最痛苦的。法官续封后，会出一份《财产保全执行情况告知书》。可以在上次查封到期之前，去房地产交易中心调出新的《不动产登记簿》。可以核实查封期限更新，也以防后面的程序需要这份材料。

（2）不要依赖时间期限

要注意一点，上面提到的各类期限，是从下面几份最高院的解释文件抄出来的。但是，实践中八成会有延长，放平心态。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

（2020修正）最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（法释〔2018〕15号）

最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（法释〔2016〕18号）

一方面执行局很忙，另一方面各地具体情况不一，实践会遇到很多延误。除非时间长到太过离谱，否则不用程序细节上纠结，跟法官闹毫无意义，有失风范。

六、放平心态

这篇简述对于大体把握司法拍卖流程来说，已经足够。但上面写的流程，算是大体比较顺利的走向。要对方配合查封评估、没人提有效异议、没有中止执行等等。如果出现这些意外情况，都会显著拖延时间。